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房企亟需转型 金融创新大势所趋

  房地产作为中国的支柱行业,近年来实现了跨越式增长,在国民经济中的地位不断攀升。数据显示,在住房商品化改革的最初十年,房地产业在第三产业和GDP中所占的比例变化不大,分别保持在11%和4%的水平。而2011年,房地产在第三产业和GDP中的占比分别达到13.0%和5.6%。

  尤其是近三年来,房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重不断上升,房地产业对经济增长的贡献率也一直处于高辐射状态,平均贡献率高达26%,也就是说,随着中国房地产开发建设的步伐加快、范围加大,其涉及到的40余个产业部门都因为房地产行业的拉动效应,而变得勃勃生机。

  有人说中国房价虚高,泡沫严重。但是就中国目前的房地产市场而言,这种说法不太科学也非常不负责任。

  众所周知,目前中国城镇化的进程不断加速,而城镇化需要市政、医疗、教育、住宅产业的“齐头并进”,房地产作为城镇化的核心载体,是中国经济发展的引擎和经济增长的重要力量,未来十年内仍然是最红火的行业之一。只是房地产的加速发展,与金融的关系也变得更加的敏感。金融作为一把双刃剑,对于房市来说,亦能载舟,也能覆舟。

  房地产行业面临洗牌 房企需警惕“金融风险”

  2013年以来,新“国五条”细则出台,房产税试点扩容确定,“限房价、竞地价”政策落地,国家在对房地产行业的管制上屡出重拳,令房地产企业如履薄冰,尤其是“钱关”难过。销售回款不畅、融资渠道收紧等种种不利因素使得房地产企业的生存空间越发逼仄。然而,面对如此“钱紧”困局,房企居然还能“面不改色”疯狂拿地,这让所有“看客”都瞠目结舌。不解之余也难免为房企尤其是中小房企“捏一把冷汗”,房企的金融风险还是要提前把控、警惕。

  房企暗含许多金融风险“隐患”,每种“隐患”都可能成为其“致命伤”。这些隐患有:一是万亿债务需到期偿还,销售回款不畅导致“资金链”断裂风险;二是融资渠道收紧,房企遇贷款难问题;三是土地价格的节节攀升,开发成本不断上涨。而这一切,都跟钱有关。

  首先,在2012年,房企需偿还的债务就已超过万亿元。房企超万亿元的巨债主要来自两个方面:一是商业银行贷款,二是信托等集合理财产品融资。这两个渠道的融资,有还债期限并且有利息和产品回报率。如果到期不能归还本息或不能兑付到期信托理财产品本息,那么,房企的金融风险必然立马显现。房企还债的主要资金来源是开发的住房项目顺利销售回笼的资金。然而当前,房地产销售市场并未回暖,国家“限房价,竞地价”的政策致使许多开发商宁可选择观望,也不愿低价入市,楼市成交量大不如前些年。无法回笼资金,意味着无力归还贷款,也就意味着房企债务会出现风险。

  其次,银行“开发贷”收紧,房企最主要的融资渠道被关上了“半边门”。中小房企想通过银行获得贷款融资,恐怕连队也排不上。某国有银行负责人表示,银行一般是优先给大房企放贷,有剩余部分才会给中小房企。这会对中小房企产生非常不利的影响,加剧企业自身的资金链断裂危机。

  此外,地价的节节攀升,给房企造成了新一轮的资金压力冲击。自2013年以来,土地市场回暖,房企又开始了新一轮的疯狂拿地。前5月北上广深的土地出让金已经接近2012年一线城市的土地出让金总额。面对销售回款不畅、融资渠道收紧的窘况,房企拿地的钱从何而来?就算有钱拿地,是否有钱开发?若后续开发资金不到位,房企依然摆脱不了“金融危机”下破产、倒闭的命运。

  “大洗牌”时代 中小房企融资“多元化”才能生存

  • 作者:贾卧龙
  • 编辑:杨磊

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