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山东现奇葩判决:法院拍卖无效 取得了十年的房产证面临作废

  法院拍卖的房产是否合法有效?房地产权证书在手房屋是否就是你的?是否就可以享受其权益?去房产交易中心过户登记到底代表着什么?合法途径取得了将近10年,并且交易过户了好几次的房产是否可以被法院收回?近日,青岛东澳之星商贸有限公司法人代表张总找到我们,带着诸多疑问和愤怒,向我们叙述了他公司通过合法途径买到的房子,且已于五年前办理了房产证,但是现在青岛市中院和山东省高院却将他的房子判给了别人,令他不能接受。

  “我公司于2013年12月取得了编号为青房地权市字第2013144713号的房地产权证书,这是前房东2009年从法院拍卖得来的房产, 2013年通过股权转让的方式过户到我公司名下。自从过户后,却被号称是青岛市市北区海城农工商公司养鸡场(以下简称养鸡场)的人员非法强行占据房屋拒不返还,这严重损害了我公司的合法权益!我公司通过正常途径取得该房屋是不争的事实,难道房地产权证书都没有用吗?以后谁还敢买法院拍卖的房子?”这几年青岛东澳之星商贸有限公司(以下简称东澳公司)一直为此事四处奔波。

  

山东现奇葩判决:法院拍卖无效 取得了十年的房产证面临作废

  图一:房地产权利人为东澳之星商贸有限公司的房地产权证书及房屋目前现状

  该房产的源头可以追溯到临沂市河东区人民法院拍卖

  据了解,此房产是位于青岛市市北区延吉路约1500平米的两层商铺,此房产最早的登记人是郑方东,因欠银行贷款,2008年5月被临沂市河东区人民法院查封。2009年9月临沂法院委托临沂拍卖行有限公司进行拍卖,胡某以最高价竞得。2009年11月3日临沂市河东区人民法院出具民事裁定书,裁定如下:被执行人郑方东名下的此商铺所有权归买受人胡某。2010年5月25日,胡某在青岛市国土资源和房屋管理局依法办理了过户,并取得了此商铺的房屋产权登记证书。

  

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  图二:(2008)河执字第772-3号民事裁定书

  据东澳公司表述,2013年11月胡某与东澳公司签订房地产投资协议书,约定将该房产投资到东澳公司,东澳公司于2013年12月在青岛市市北区房产交易中心登记并取得了相关的房地产权证书。

  “该房产的前身是由临沂市河东区人民法院拍卖得来的,我们又通过股权交易购得,之前的房地产权证书和现在的房产证也都是从青岛房产交易中心正常办理出来的,权属肯定是清晰的呀!然而养鸡场却说房子是他们的,一直强行占据,让我们公司这些年损失了巨大利益。”

  前情

  原来,此前该房屋的小区所在土地属于当地的村办企业养鸡场所有,养鸡场与鹏欢置业有限公司(以下简称鹏欢公司)签订房屋联建合同,约定共同开发此小区。2000年郑方东向银行借款从鹏欢公司处购买了该房屋,并抵押登记。2007年3月23日,临沂市国人轮胎经贸有限公司(郑方东是其法人和大股东)与中国建设银行股份有限公司临沂河东支行签订金融借贷合同,由郑方东提供担保。2008年5月,临沂河东区建行起诉国人轮胎公司借款480万到期未还,河东区人民法院遂查封登记在郑方东名下的该房屋。

  养鸡场在临沂法院查封该房屋后,申诉房产不属于郑方东并通过诉讼要求临沂法院解除抵押,停止拍卖执行程序。临沂法院通过青岛市房管局调档后确认了房产属于郑方东,并驳回了养鸡场的诉求。之后,养鸡场通过各种诉讼要求青岛市法院和山东省高院将涉案房屋确权归其所有,但均被驳回起诉。

  在2013年5月,养鸡场的王珂伙同社会闲杂人员强行闯入该房屋,非法强占了此房屋,前房东胡某曾多次拨打110报警,出警人员以民事纠纷为由不予处理。此后该房屋至今一直由养鸡场强行占据。东澳公司将强占人员起诉到青岛市中院,本想借助法律的力量保护自己私有财产的合法权益。然而这一次,青岛中院和山东省高院一改往日的态度,其判决令人大跌眼镜,惊讶不已。

  青岛中院否认了临沂河东区人民法院生效的裁判文书

  

山东现奇葩判决:法院拍卖无效 取得了十年的房产证面临作废

  图三:青岛市中级人民法院

  2017年6月16日青岛中院做出(2017)鲁02民初第78号民事判决,认为前开发商鹏欢公司为了取得银行融资,在2000年通过虚假买卖的方式,以郑方东个人名义办理了涉案房屋的按揭贷款。因此涉案房屋仍应恢复登记在鹏欢公司的名下,并根据本院的生效判决过户至养鸡场名下。

  

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  图四:青岛中院(2017)鲁02民初第78号民事判决书(部分)

  东澳之星不服青岛中院的判决,遂提起上诉到山东省高级人民法院。然而,山东省高级人民法院不但支持了青岛市中院的判决,还出具了一份令人更加匪夷所思,有悖常识的认定和对物权法的解释。

  

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  图五:山东省高院(2017)鲁民终1485号民事判决书(部分)

  2018年4月9日,山东高院作出最终判决,认为房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,其并不创设具体的权利义务关系。当事人是否享有不动产的权利,仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。房屋的归属,应根据双方的真实意思表示,并结合房款交付、房屋交付、居住、使用情况等综合认定。故判决维持青岛中院的判决。

  东澳公司表示,因为涉及到房屋产权的也都不是小事,并且非常谨慎的通过房产交易中心查询并询问相关办事人员,均表示此房产状态正常,产权明确,无抵押无查封可正常交易。然而,一切看似再平常不过的过户登记,也经过了正规严谨的登记办证程序,在5年后,青岛中院和山东省高院的一纸判决让这一切显得如此可笑,巨大的私有财产面临着化为泡影的危险!

  “中国建设银行股份有限公司临沂河东支行、河东区人民法院均认定该房屋是郑方东名下的,青岛中院和山东省高院这样判决相当于直接否认了临沂河东区人民法院生效的裁判文书和司法拍卖的效力啊,并且将损害直接传导到作为善意第三人的东澳公司及其股东身上!”东澳公司表示完全不能接受。

  山东省高院在2018年4月9日发布的《执行异议之诉案件审判观点综述》第14点明确说明:“被执行人与案外人为套取银行贷款签订房屋买卖合同,人民法院对登记在被执行人名下的房产强制执行,案外人以其系房屋实际所有权人为由提起执行异议之诉,请求排除执行的,不予支持。”

  司法拍卖的财产不适宜执行回转

  若该房屋根据生效判决过户至养鸡场名下,就意味着执行回转。

  2003年8月5日,最高人民法院在回复山东省高级人民法院《关于对第三人通过法院变卖程序取得的财产能否执行回转及相关法律问题的请示》复函([2001]执他字第22号)中,明确表明了对该问题的法律运用和法理精神,“人民法院在执行中依法采取拍卖、变卖措施,是基于国家公权力的行为,具有公信力,买受人通过法院的拍卖、变卖程序取得财产的行为,不同于一般的民间交易行为,对其受让所得的权益应当予以保护。根据本案的具体情况,买受人已经取得的土地使用权不宜再执行回转。”

  并且,最高人民法院2018年再次发文阐述执行案件的指导原则:案外人以被执行人为被告在非执行法院提起确权之诉,由于申请执行人并非该案的当事人,极易出现案外人与被执行人恶意串通对抗执行的情形出现。因此,案外人以被执行人为被告就执行标的物另行提起确权之诉的,应当裁定不予受理。

  一、在此案中,假如郑方东真的是虚假合同,骗取银行贷款,那么根据法院的判决,前开发商和郑方东已经构成了金融诈骗罪,那么为什么不追究其责任?而他们进行诈骗所造成的巨大损失,凭什么多年后让最后的房主青岛东澳公司买单?

  二、本案牵扯到临沂法院、青岛法院、山东省高院的判决,那么是临沂市法院的裁定和拍卖有效,还是青岛市中院的判决有效?再则,如果临沂市法院拍卖合法有效,青岛市中院仍然要出与临沂市法院判决书相反的结果,山东省高院就算支持青岛市中院,是不是应该先撤销临沂市法院的判决和拍卖?两个法院都归在山东高院管辖,山东省法院之间的冲突和对法律认知的不同,让第三人受难,这是法官的个人行为还是中国的法律确实存在漏洞?

  三、在房产交易中心过户登记后办理了房产证,都不能作为证明房子主权的依据,那么千千万万的购房者在房产交易中心登记拿到房产证之后,还能有什么信心和保障可言,是不是几年甚至十几年后,法院取得原开发商的一面之词和罪证后,就说后面所有的跟房子相关的交易都无效,甚至是有罪的?如此判决,将导致我们现在花钱买的房子也要失去了,法律是这样规定和保护私有财产的?难道现在的房主交钱了是给十几年前的合同纠纷买单的?拿不到房子当地法院也不支持,甚至山东省高院都不支持自己司法系统的拍卖行为,在山东任何一个购买拍卖房产的人都应该自认倒霉?即使原开发商伙同他人违法诈骗也无人追究,进而要伤害十几年后的房东和其他相关交易人?整个事件让普通老百姓细思极恐!

  四、一个从法院拍卖得来然后又经过正常交易得到的房子,都能够被强行占去,让国家公民再敢去相信什么?如何相信私有财产可以得到充分保护?以后法院拍卖谁敢去拍?如今,全国每年至少也有几千亿的房产通过法院拍卖成交,这十年来也有几万亿的不动产通过法院拍卖得来,所有这些房主听闻此事后估计都将寝食难安,心惊胆战。试问:作为中国司法机构的法院其公信力何在?公民付出巨大代价取得的私有房产如何保障其权益?

  • 作者:佚名
  • 编辑:杨磊

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