在零售业持续低迷的背景下，麦德龙供应链再次向港交所递交IPO申请，试图以“食品快消供应链解决方案服务商”的身份闯入资本市场。然而，围绕其商业模式的争议从未停止，尤其是“租金收入占比过高”的质疑，让其是否真的是一家“地产公司”成为焦点。麦德龙供应链的IPO之路，不仅是一次资本市场的尝试，更是一场关于企业真实价值与财务结构的深度拷问。

　　麦德龙供应链的前身是物美科技，2021年曾计划上市，但因业绩不佳未能成功。此后，物美集团创始人张文中对业务进行了大规模重组，剥离零售资产，保留麦德龙商业和物美Sourcing两大核心板块，试图打造一个纯粹的供应链服务企业。然而，从财务数据来看，麦德龙供应链的主营业务盈利能力并不理想。2021年至2023年，其净利润分别为3.3亿元、4.7亿元和2.5亿元，而同期的租金收入则稳定在5亿元左右，甚至在某些年份超过净利润。这种“靠收租度日”的模式，引发了外界对其商业模式可持续性的质疑。

　　尽管如此，麦德龙供应链的租金收入占比并不高。根据招股书显示，2023年租金收入仅占营收的2%，远低于物美集团的租赁收入占比(4.65%和3.41%)。麦德龙供应链的主营业务仍以食品配送、零售解决方案为主，2023年这三大业务分别占营收的60%、14%和14%。因此，将其简单归类为“地产公司”显然有失偏颇。然而，麦德龙供应链在中国拥有52块土地使用权，总占地面积约140万平方米，且拥有60栋楼宇，用于业务运营和出租。截至2024年7月末，这些投资物业的账面价值高达21.87亿元，租金收入几乎成为其净利润的主要来源。这种“表面实业，实则地产”的模式，无疑加剧了市场的担忧。

　　麦德龙供应链的IPO之路并非一帆风顺。其财务状况也存在较大隐患。2021年至2023年，公司总资产负债率已超过100%，达到118%，处于“资不抵债”的状态。此外，公司现金流状况同样令人担忧，2021年至2023年，账面资金从25.8亿元降至5.3亿元，且公司对关联方的依赖度极高，2023年向关联方提供的贷款高达20亿元，占当年营运资金流入的77%。这种高度依赖关联方的财务结构，使得麦德龙供应链的独立运营能力受到质疑。

　　麦德龙供应链的IPO还面临业绩波动的挑战。2021年至2023年，公司营收分别为278.2亿元、271.02亿元和248.58亿元，连续三年呈下降趋势，分别下降6.6%和8.3%。净利润也从3.3亿元降至2.5亿元，利润率更是从9.1%降至1%。这种业绩的持续下滑，使得麦德龙供应链能否在资本市场上获得认可成为一大未知数。

　　麦德龙供应链的IPO还涉及复杂的财务操作。为了提升上市前景，公司通过加回优先股产生的赎回负债账面值变动作出调整，三年累计调整金额达到8.4亿元。这种“打铁还须自身硬”的财务策略，虽然短期内可能改善财务报表，但长期来看，缺乏主营业务的持续盈利能力，将难以获得资本市场的真正认可。

　　麦德龙供应链的IPO之路充满挑战。虽然其租金收入在短期内支撑了部分利润，但其主营业务的盈利能力、现金流状况以及对关联方的依赖，都将成为其能否成功上市的关键因素。麦德龙供应链能否摆脱“地产公司”的标签，真正回归实业本质，仍需时间检验。